Finanzen


Die denkmalgeschützte Immobilie als Vermögensanlage – was Sie wissen sollten

13.05.2013

Fast 9 Billionen Euro sind in Deutschland in Immobilien angelegt. Die Bruttowertschöpfung der Immobilienbranche wird auf 390 Milliarden Euro geschätzt. Zum Vergleich: der Bundeshaushalt für 2011 wurde im Nachtragshaushalt mit 340 Mrd. Euro beziffert. Diese wenigen Zahlen machen deutlich, welche Bedeutung Immobilien am Vermögen und an der wirtschaftlichen Wertschöpfung in Deutschland haben. Warum aber fördert der Staat bestimmte Immobilien?

Kaum jemand kann sich dem Charme einer Stadt mit historischer Kulisse entziehen. Nicht umsonst gehören Städte mit intakten historischen Innenstädten zu den beliebtesten Touristenzielen. Die Bewahrung von denkmalgeschützten Gebäuden und die Revitalisierung von Stadtgebieten sind daher Aufgaben von öffentlichem Interesse. Da dem Staat aber die Mittel für die unzähligen Einzelmaßnahmen fehlen, motiviert er die Bürger durch Steuererleichterungen, sich in diesem Aufgabenfeld zu engagieren. Eine Immobilieninvestition sollte nicht alleine aus steuerlichen Gründen getätigt werden. Die staatliche Förderung ist sicherlich ein wichtiger Aspekt, denn in vielen Fällen führt sie zu außergewöhnlich attraktiven Renditen. Jedoch sollte eine Investition immer aus sich selbst heraus betrachtet werden. Ist eine Immobilie auch ohne Förderung werthaltig genug, damit sich eine Geldanlage lohnt?

Ob eine Immobilie im Wert steigt und eine Absicherung gegen die Inflation bietet, hängt wesentlich von der Lage, der Substanz und von der örtlichen Wirtschaftskraft ab. Es ist die nach diesen Faktoren ausgewählte Immobilie, die eine hohe Wertstabilität sichert.

Demographie

Die demographische Entwicklung scheint langfristig eindeutig zu sein. Aber hier gilt es, einen voreiligen Trugschluss auszuräumen: Weniger Menschen bedeutet nicht automatisch weniger Nachfrage nach Wohnraum. Die Nachfrage nach Wohnungen wird nämlich nicht durch die Anzahl der Menschen bestimmt, sondern durch die Zahl der Haushalte – und die nimmt zu. Da die Familien immer kleiner werden und immer mehr Menschen in Single-Haushalten leben, wächst die Zahl der Haushalte kontinuierlich. Gleichzeitig wächst der Bedarf an Wohnraum, den jeder Einzelne für sich beansprucht. Neben den Haushaltszahlen und den Wohnungsgrößen ändern sich auch die Anforderungen an die Qualität des Wohnraums.

Die Tatsache, dass in wirtschaftsstarken Regionen auch auf absehbare Zeit mit einer hohen Nachfrage nach Wohnraum gerechnet werden kann, wirft die Frage auf, wo man denn am besten investiert. Intuitiv werden viele sagen, Ostdeutschland ist eher ein schlechtes Umfeld für Immobilieninvestments und Westdeutschland ein gutes.

Aber diese Betrachtung greift zu kurz, denn der Immobilienmarkt ist viel kleinteiliger. Es gibt auch im Westen Gebiete, in denen von einer Investition abzuraten ist, genauso wie es im Osten Städte gibt, bei denen eine solche Investition durchaus überlegenswert sein kann. Erwartungsgemäß wurden in Studien (z. B. „Stern“ im April 2010, „Wirtschaftswoche“ im Herbst 2012) in Baden-Württemberg, in Hamburg, im südlichen Hessen, im westlichen Rheinland-Pfalz und in weiten Teilen Bayerns intakte Immobilienmärkte ermittelt. Angeführt wird die Liste von Hamburg und München. Auch in Berlin, Leipzig und Dresden findet man durchaus funktionierende Wohnungsmärkte. Interessant ist aber auch, dass nicht in Mecklenburg-Vorpommern die schlechtesten Preise für Immobilien erzielt werden, sondern in Pirmasens in Rheinland-Pfalz. Es lohnt sich also bei einer Investition genau hinzuschauen, wo sich ein Engagement lohnt.

Wohnstandard

Auch bei historischen und sanierten Immobilien ist ein moderner Wohnstandard unbedingt erforderlich. Dieser Standard wird in der Regel nur durch eine umfassende Kernsanierung erreicht. Dabei werden bis auf den Rohbau alle Einbauten, Kabel, Rohre usw. entfernt und durch neue Materialien ersetzt. Die Herstellung eines modernen Baustandards ist in einem alten Gebäude dennoch nicht einfach. Von einigen Sanierungs-Bauträgern wird daher die Sanierung gemäß der einschlägigen DIN-Vorschriften, im Besonderen bezüglich der Wärmedämmung und des Schallschutzes, gerne mit dem Hinweis auf die Besonderheit der historischen Bausubstanz ausgeschlossen. So verständlich dieses Ansinnen der Bauträger ist, so riskant ist dieser Ausschluss aber für den Käufer.

Modellrechnung für eine Denkmal-Immobilie

Betrachten wir folgendes Beispiel: Die Eheleute Kaufmann haben ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 Euro und möchten eine geförderte Wohnung mit 60 qm Wohnfl äche erwerben. Der Kaufpreis beträgt 2.200 Euro/qm, so dass insgesamt 132.000 Euro aufzuwenden sind. Weiterhin fallen Notarkosen und Grunderwerbsteuer an.

 

Finanziert wird die gesamte Summe mit einem Zinssatz von 3,2 %. Als Tilgung werden 2 % vereinbart. Die Rate, die das Ehepaar damit zurückzahlen muss, beläuft sich also auf 5,2 % jährlich, das sind 7.310,16 Euro. Als Mieteinnahmen rechnen die Kaufmanns mit 7,- Euro je Quadratmeter, also 420,- Euro im Monat und 5.040 Euro im Jahr.

Den Eheleuten ist bewusst, dass sie auch Vorsorge für die Instandhaltung der Wohnung treffen müssen. Dafür kalkulieren sie pro Quadratmeter und Monat 0,50 Euro ein, also 360,- Euro im Jahr.

 

Die Eheleute müssen die Mieteinnahmen versteuern. Im Gegenzug können die Zinsen für die Finanzierung abgesetzt werden, da diese Kosten aufgrund der getätigten Investition entstehen. Darüber hinaus können Abschreibungen geltend gemacht werden. Gehen wir bei der Wohnung von einem Sanierungsanteil von 60 % aus (10 % des Wertes entfällt auf das Grundstück, 30 % auf die Altbausubstanz), so ergibt sich eine Bemessungsbasis von 79.200 Euro, wovon 8 Jahre lang 9 % jährlich abgezogen werden können. Der Wert der Altbausubstanz kann über 50 Jahre mit je 2 % abgesetzt werden, was noch einmal 792 Euro ausmacht.

Statt 12.826 Euro Einkommensteuer, Soli und Kirchensteuer, die die Eheleute vor ihrer Investition bezahlen mussten, verringert sich die Steuerlast auf 10.154 Euro, sodass das Finanzamt 2.672 Euro weniger Steuern einfordert. (Erläuterung: Zahlung Einkommensteuer: 8.868 Euro, Soli 487,74 Euro, Kirche 798,12 Euro)

Die Ergebnisse

Der liquide Aufwand aus der Finanzierung in Höhe von 2.990,16 Euro jährlich reduziert sich durch die steuerlichen Auswirkungen auf einen Betrag in Höhe von jährlich 318,16 Euro.

Der Kauf der Eigentumswohnung kostet die Eheleute also monatlich lediglich 26,51 Euro aus der eigenen Liquidität. Nach den ersten 10 Jahren Zinsbindung sind vom Darlehen noch ca. 105.571,75 Euro übrig. Eine mögliche Inflation kann durch Wertsteigerungen bei dem Sachwert Immobilie in aller Regel zu einem großen Teil ausgeglichen werden. Wenn wir von einer Wertsteigerung in Höhe von lediglich 1 % jährlich ausgehen, hat diese Wohnung in 10 Jahren einen Wert von 145.810 Euro. Nach Abzug der restlichen Verbindlichkeiten haben sie nach 10 Jahren also eine Vermögensmehrung in Höhe von ca. 40.000 Euro erzielt. Selbst ohne Wertzuwachs beträgt der Zuwachs bei konstantem Preis der Wohnung immerhin mehr als 26.000 Euro.

Näheres zum Autor des Fachbeitrages: Frank Hussmann


Die 5. Geistlich Konferenz unter dem Leitthema „Reparatur-Chirurgie“ findet am 7. März 2020 in Baden-Baden statt. Im Fokus werden die Prävention und Behandlung von Periimplantitis sowie Regenerationsmaßnahmen für Knochen und Weichgewebe stehen.

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