Recht

Recht, Fristenregelung

Starre Fristenregelung für die Durchführung von Schönheitsreparaturen auch für Gewerbemieträume unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 08.10.2008, Az.: XII ZR 84/06, Klarheit für Mieter von Gewerberäumen geschaffen. Bezüglich formularmäßig formulierter Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen sind gewerbliche Mieter den Mietern von Wohnraum gleichgestellt und vor unangemessenen Beeinträchtigungen geschützt.

In dem dem Urteil zu Grunde liegenden Sachverhalt hatte eine Mieterin von 1991 bis 2006 ein Ladenlokal gemietet. Die Parteien hatten hierfür einen Formularmietvertrag abgeschlossen. § 13 dieses Vertrages schrieb vor, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, „während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten einkalkuliert seien“. Des Weiteren verpflichte sich aber der Vermieter, „auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen auf eigene Kosten durch Fachhandwerker durchführen zu lassen“. Nach Ende des Mietverhältnisses weigerte sich die Mieterin jedoch die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Zur Begründung gab sie an, dass die Klausel, die sie zur Ausführung der Schönheitsreparatur verpflichte, unwirksam sei. Daraufhin verklagte der Vermieter die Mieterin und begehrte die Feststellung, dass die beklagte Mieterin nach Maßgabe des § 13 des Mietvertrages zur Vornahme der Schönheitsreparatur verpflichtet sei. Der Vermieter unterlag in allen drei Instanzen. Der Bundesgerichtshof führte in seinem Urteil aus, dass die Vereinbarung eines so genannten starren Fristenplanes für die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen auch bei Gewerberäumen unwirksam sei. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass nach der gesetzlichen Regelung grundsätzlich der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Dies folgt aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung des Vermieters, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Soweit die Theorie. Die mietrechtliche Praxis weicht von diesem gesetzlichen Leitbild, insbesondere in Formularmietverträgen, jedoch seit langer Zeit ab. Auf Grund dieser langjährigen Handhabung, die bereits zur allgemeinen Verkehrssitte geworden ist, billigt der Bundesgerichtshof bereits seit einigen Jahrzehnten, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden. Eine derartige Pflichtenübertragung in einem Formularmietvertrag, stellt jedoch eine Allgemeine Geschäftsbedingung dar und muss sich als solche an den §§ 305 ff. BGB messen lassen.
 
In Anbetracht dieser Argumentation hatte der Bundesgerichtshof bereits im Jahre 2004 für das Wohnraummietrecht in einem Urteil festgestellt, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, unwirksam sind, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde.

Etwas anderes, so die Richter, gelte jedoch für allgemein formulierte Bedingungen, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen nur für den Regelfall vorsehen, die Durchführung aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand abhängig machten. Knüpft die Vertragsklausel die Renovierungspflicht des Mieters hingegen an eine feste zeitliche Grenze und führt die Auslegung dazu, dass der Erhaltungszustand der Mieträume für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingung.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze erwies sich die zwischen den Parteien vereinbarte Vertragsklausel in dem Gewerbemietvertrag als starre Fristenregelung und damit als unwirksam. Die Richter wiesen daraufhin, dass der Wortlaut der Klausel den Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf seine Kosten „mindestens“ in den genannten Fristen verpflichte. Aus Sicht eines verständigen Mieters könne dies nur bedeuten, dass er zur Ausführung der Renovierung spätestens bei Ablauf der genannten Fristen verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind und ein Spielraum hinsichtlich eines längeren Renovierungszeitraumes ausdrücklich ausgeschlossen wird.
 

Fazit

Eine Entscheidung, die insbesondere für Altverträge, die vor Verkündung des Urteils geschlossen wurden, von Bedeutung sein dürfte. Sofern diese Verträge eine Renovierungspflicht des Mieters innerhalb von vereinbarten Mindestfristen fordern, liegt ein starrer und damit unwirksamer Fristenplan vor. Rechtsgültigkeit können jedoch Renovierungsfristen beanspruchen, die als Richtlinie ausgestaltet sind und eine Anpassung der Renovierung an den tatsächlichen Renovierungsbedarf erlauben. In diesem Sinne sind Formulierungen, die eine Renovierung „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ nach Ablauf eines gewissen Zeitraums fordern, wirksam. Es empfiehlt sich daher im Falle der Beendigung eines Mietverhältnisses und der Frage der Durchführung der Renovierungsarbeiten den Mietvertrag genausten juristisch zu überprüfen. Schließlich ist eine Klausel, die den Anforderungen nicht genügt, insgesamt unwirksam und hat zur Konsequenz, dass der Mieter insgesamt zur Durchführung der Schönheitsreparatur nicht verpflichtet ist.

Näheres zum Autor des Fachbeitrages: Dr. Karl-Heinz Schnieder